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    交数万装修费收租才俩月,深圳业主就遭代管公司提出降租解约

    被点名单位: 深圳市侣行家公寓管理有限公司

    介入单位:东门街道办事处

    近日,在罗湖区佳兆业新世界大厦购置公寓后、交由深圳市侣行家公寓管理有限公司(以下简称深圳侣行家)进行租赁管理的多位业主向南都记者反馈称,自去年底以来,该公司多次拖延缴付合同规定的房屋租金收益,后续还单方面提出降低租金至原有一半或解约的要求,此前已经缴纳了3万多元装修费用的业主们深感不满。

    对此,深圳侣行家相关工作人员回应称,合同中的房屋租金并不符合“理性的市场平均水平”,因为开发商实际提供的经营补贴与此前承诺的相差较大,加上疫情影响,他们被迫选择降租或解约。大厦开发商深圳佳兆业地产方面则表示,佳兆业并不在新世界大厦业主和深圳旅行家的合作合同内,佳兆业与深圳侣行家的合作目前也还在“推进和沟通中”、“暂时没有进一步的结论”,目前不方便正面回应。

    律师认为,开发商是否按约定向公寓代管公司支付补贴,不影响公寓代管公司向业主履行合同义务,但在不可抗力下双方可就疫情期间的租金减免事宜友好协商。此外律师还指出,投资者应谨慎公寓类房屋投资中包租合同的租金虚高问题。

    佳兆业曾发布推文,宣传与深圳侣行家的合作。

    业主拿到的宣传单页背面,列出了收益测算数据。

    业主:

    购买公寓后交由公寓管理公司代为租赁,宣传单页上称收益每月超5000元

    2020年10月初,深圳市民张女士(化名)花费130余万元购买了罗湖区佳兆业新世界大厦的一处约26平米的公寓房。购房后佳兆业方面的销售人员告诉她可以将房子交由深圳侣行家代为管理出租,每个月可以拿到4000多元的租金,“更方便、更省心”。

    张女士称,购房后她在佳兆业销售中心现场便与深圳侣行家双方签订了一份《房屋租赁合同》。她提供的这份合同显示,双方约定采用“保底租金+浮动分成”方式进行合作,租赁期限自2021年4月至2024年4月,房屋租金为每月4100元,此外张女士还可以按比例获得营业收入分成。但张女士需要缴纳3.3万元的“软装费”,用于房屋的内部统一装修。

    在她提供的一份深圳侣行家宣传单页上记者看到,“固定收益+浮动分成”、“5星级酒店标准化管理”、“高端软装配套”是新世界大厦公寓管理项目的关键词。在单页背面的表格中列出了“固定收益+利润分成”的测算数据,其中最小的17-19.9平方米公寓的固定房租为3900元,加上利润分成的总收益达到5792元;而最大的42-47平方米公寓地固定房租为5000元,总收益为7232元。单页底部提到软装标准为单间30000元/间,一房33800元/间,并列出了软装配置的清单,包括家具、电器、配饰和客房用品,但并未注明单价。

    深圳佳兆业官方微信公众号上发布的新世界大厦项目推文也提到了深圳侣行家的房屋托管服务。文章称,“新世界大厦携手国内知名公寓品牌运营商侣行家,为业主量身打造专业托管运营计划”,“专业托管”、“切实保障房东收益”。

    据张女士介绍,签约时深圳侣行家方面曾向她说明,他们与开发商佳兆业方面有合作,后者每月会向他们提供2000元房屋租金补贴,房屋租金则由深圳侣行家统一支付给业主。

    2021年5月,新世界大厦完成交房。在合同规定的用于深圳侣行家准备开业事项的3个月免租期后,200多名业主期待着如宣传单页中所写的那样,迎来这笔投资所创造的“无限可能”。

    图二:一业主签订的合同规定,房屋租金为4100元。

    托管期间拖欠租金、后单方面提出房租减半或解约,业主质疑公司违约

    在如期收到1、2个月合同规定的房租收益后,同样在新世界大厦购置了公寓的李女士(化名)再没有能按时收到过租金。据她称,后续深圳侣行家向她缴付房租收益的时间总有延迟,差个“5、6天”。

    李女士回忆,在2022年2月的租金一直未能到账后,她再次催促深圳侣行家东门店的张经理,对方向她提供了两个方案:将房租降原来的一半至或解除合同、李女士获得两个月租金标准的赔偿,在双方达成协议当天他就可以向公司申请支付她的2月份租金。

    而在当初购房时,她曾被佳兆业的销售人员告知,她所购买的31平米的公寓,在交由深圳侣行家托管租赁后,每月基础的房租收益为4600元,加上分成“每个月拿到5000多不成问题”。

    李女士称,在沟通过程中深圳侣行家工作人员告诉她,当初开发商曾经承诺会向他们提供补贴、所以租金较高,如今佳兆业方面未能如约提供补贴,因此他们才要降低业主租金收益。

    类似的说法张女士也曾经听到过。据她称,2021年底,深圳侣行家东门店的张经理电话联系了她,以“公司经营不好”、“佳兆业承诺的2000元没有补”为由要求她将房屋租金降至每月2100元,或者双方解除合同、深圳旅行家按每月4100元的标准赔偿她2个月租金。但她指出,合同中规定的违约条款赔偿金额应该为3万元。

    对于降租或解约的原因,李女士和张女士并不认可,因为深圳侣行家与佳兆业方面的合作并不在他们的合同范围内,不应该以此为由影响他们原本签订的合同执行。

    3月29日,张女士告诉记者,目前已有部分业主同意解约并获得2个月租金的赔偿,但仍有不少业主认为深圳侣行家应当支付合同规定的违约金,同时妥善处理此前的3万元软装费以及解约前的租金问题。因为目前双方处于僵持阶段,张女士表示已经有不少业主计划通过法律途径解决该问题。

    管理公司:

    开发商实际提供经营补贴与承诺相差较大,被迫让租金收益“回归理性”

    根据公开信息,南都记者与深圳侣行家取得联系,相关工作人员称此事需向深圳侣行家东门店了解。深圳侣行家东门店的一位运营经理告诉记者,因为疫情影响,目前他们确实正在与业主协商降低租金的事宜,部分业主并不同意,目前仍在与业主进行协商。但这位经理也承认“换成是我作为业主,我感觉这个时候降低租金确实不合理”。

    这位经理还表示,目前设定的租金“普遍高于市场价”,例如张女士那间20多平方米的公寓市场价应该在2000多元。至于为何签约时价格高出市场价约1倍,他表示需要向签约组的同事了解。

    南都记者随后与此前负责签约事宜的工作人员取得了联系,他正是前述业主口中的张经理。在向公司汇报后,张经理对记者提出的问题发来了官方回复内容。

    深圳侣行家方面称,此前的房屋租金收益是根据公司的项目经验、物业位置、开发商品牌及物业稀缺性等方面确定的。在目前情况下,他们选择和业主方“协商降租或者解约”属于“无奈之举”。

    “这个十分具有竞争力的租金中有相当一部分的比例是开发商给予本公司的经营补贴。在开发商承诺给予我公司的经营补贴,仅有小部分在磕磕绊绊之后到位,且与签约当时承诺的相差比较大。”深圳侣行家在回复中称,此外疫情反复也对酒店经营造成影响,公司无力“垫付和硬扛”,选择“让收益回归理性的市场平均水平”。

    深圳侣行家表示,他们与佳兆业的合作在与业主的合同以外,属于商业机密、不便披露,但仍在与佳兆业方面协调解决。

    开发商:

    与侣行家的合作尚在沟通,且并不在双方的租房合同内

    针对新世界大厦业主和深圳侣行家的说法,南都记者与深圳佳兆业地产方面取得联系,相关工作人员回应称,佳兆业并不在新世界大厦业主和深圳旅行家的合作合同内,佳兆业与深圳侣行家的合作目前也还在“推进和沟通中”、“暂时没有进一步的结论”,目前不方便正面回应。

    街道办:

    曾协调管理公司支付拖欠业主的90多万元租金及物业费

    南都记者从罗湖区东门街道办事处了解到,今年2月,曾有10余名新世界大厦业主投诉深圳侣行家逾期支付2022年1月份租金,争议金额90多万元。东门街道办称,经协调,深圳侣行家付清拖欠业主的90多万元租金及物业费等费用。关于租赁合同中的其他争议事项,业主表示将与深圳侣行家再行协商沟通。

    律师说法:

    合法有效各方应按约定执行,不可抗力下双方可协商减租

    广东中熙律师事务所律师谭海波认为,公寓代管公司与业主协商一致自愿签订保底租金的租赁合同,不违反法律法规的禁止性规定,合法有效,各方应按约定执行。“至于开发商是否按约定向公寓代管公司支付补贴,不影响公寓代管公司向业主履行合同义务。公寓代管公司以此为由要求减免租金,缺乏合同及法律依据。”

    但他也指出,近期的疫情加剧了租赁市场的空置率和出租难度,属于不可抗力,双方可就疫情期间的租金减免事宜友好协商,积极响应政府号召、共克时艰。若不能达成协议,可按照租赁合同约定的争议解决方式,提起诉讼或仲裁,由司法机关依法裁决。“实践中可酌情减免部分租金,以实现实体公正。”

    与此同时,他还就此事件中公寓出租价格超出市场平均水准的现象提出了自己的看法。“购房者应谨慎投资公寓类房屋,尤其要警惕包租合同的租金虚高问题,有可能是开发商为提高销售业绩而进行的营销手段,一定要充分调研市场合理租金水平,谨慎决策。”他建议,购房者应提前评估代管公司的履约能力,以及可能产生的维权成本及损失。

    关键词: 新世界大厦 合同规定 工作人员

    责任编辑:Rex_31

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